栃木県、群馬県、茨城県、埼玉県の特定建物、特殊建築物等・特殊建築物定期調査・報告・建築設備等定期報告・建設設備点検

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特殊建築物等定期調査・建築設備定期検査

定期報告制度とは

不特定多数の者が利用する建築物(特殊建築物)は、建築物の維持保全上に不備や不具合があると、事故や災害の原因となったり、あるいは、災害が発生した場合に被害が拡大するなど、建築物の利用者に被害が及ぶおそれがあります。このような危険を未然に防止し、建築物を安全に使用するためには、建築物を定期的に点検することが大切です。

 建築基準法第12条第1項及び第3項により特定行政庁が指定する特殊建築物等の所有者(所有者 と管理者が異なる場合は管理者)は、定期的に「調査(検査)資格者」によりその建築物を調査(検査)し、その結果を特定行政庁に報告しなければならないことになっています。

 消防法に基づく防火対象物定期点検報告や消防用設備等点検報告とともに、建物の構造・避難安全性の確保の上で大切な調査・検査です。

 なお、平成20年4月1日から建築基準法第12条に基づき定期調査・検査の項目、方法、判断基準が法令上明確となりました。
(参考)
国土交通省住宅局建築指導課建築室防災対策室発行
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/teikihoukoku/punflet.pdf

運用の部分は各都道府県・市町村等の特定行政に委ねられていますので、都道府県や市長村によって報告年度や報告内容に違いがあります。

定期調査・検査報告の概要

建築基準法では、特殊建築物を利用する多くの人々の健康と安全を守るために「定期報告制度」を定めています。この制度では、特殊建築物等を常に良好な状態で維持・保全するため、所有者が建築物、建築設備および昇降機等について定期的に調査・検査を行い、この「定期報告制度」についてはその結果を特定行政庁に報告することを義務づけています。

対象建築物(特殊建築物)

 学校・体育館・病院・劇場・観覧場・集会場・展示場・百貨店・市場・ダンスホール・遊戯場
公衆浴場・旅館・共同住宅・寄宿舎・下宿。工場・倉庫・自動車車庫・危険物の貯蔵所・と蓄場
火葬場・汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物を言います。

対象建築物(建築設備)

 建築物における電気、ガス、給水、排水、換気、暖房、冷房、消火、排煙若しくは汚物処理の
 設備又は煙突、昇降機若しくは避雷針を言います。

建築設備の検査項目
    1. 換気設備 
    2. 排煙設備
    3. 非常用の照明装置
    4. 給水設備及び排水設備

定期調査報告の流れ

Step1・・・「通知書」を確認する

定期報告には「特殊建築物」と「建築設備」の2種類があります。
多くの特定行政庁では、建物用途別に定期報告の報告年度を定めており、対象建物ごとに報告年度が異なります。ただし、建築設備の定期報告については、ほとんどの特定行政庁で毎年の報告になっていますので、毎年通知書が送付されます。
通知書には、所有者又は管理者の住所・名前、建物ごとに割り当てられた記号番号、建物名称、用途、建物所在地、報告内容、今年度の報告期限が記載されています。
報告内容が「特殊建築物」なのか「建築設備」なのかを確認し、報告期限に間に合うように予定を立てないといけません。
※「特殊建築物」と「建築設備」の両方が対象の場合は、通知書が2通届きます。

Step2・・・見積依頼、問合せ

弊社へのお見積り・お問合せは当社ホームページの お問合せフォーム
又は 0800-080-8811 までお電話を下さい。
今回初めて定期報告を実施する場合には、どのような調査を行うのかお問合せ時に把握されることをお勧めします。

Step3・・・調査依頼・事前打合せ

お見積りで調査費用が決まりましたら、実際の報告業務へと移ります。
調査依頼を頂きましたら、対象の建物を把握しないといけませんので、事前にお打合せをさせて頂いております。この時に必要書類を一緒にお預かりさせて頂き、必要箇所を弊社でコピーさせて頂き、速やかにご返却します。
必要書類は以下のような書類になります。

  • 竣工図面(設計図等でも構いません。改修図面など。)
  • 確認通知書、確認申請書類
  • 検査済証
  • 前回の定期報告書(初回の場合除く)
  • 今回届いた定期報告の「通知書」

Step4・・・現場調査の実施

現地調査日の日程を打合せの上決定させて頂きます。ご入居者様やテナント様に事前にご連絡頂
きますようお願いします。
屋上や機械室等は通常施錠されていますので、多くの場合、当日の調査直前に施錠箇所の鍵をお
預かりするか、立会いいただける場合は一緒に順番に周りながら調査を進めます。
調査は定期報告資格者が実施し、2名態勢以上で調査にあたります。
見地調査の後、調査結果の概要をご説明いたします。
その際、お預かりした鍵をご返却して、現地調査は終了です。

Step5・・・報告書類作成・打合せ

調査内容を報告書にまとめます。出来上がった報告書の内容について、必要であればご説明をさ
せて頂き、報告書に所有者様又は管理者様のご印鑑を押印頂きます。
(郵送で書類を送る場合もございます。)
弊社で、特定行政に提出をいたします。(お客様が行かれる場合もございます。)

Step6・・・受付済み報告書(副本)を返却・業務終了

定期報告書が受付されますと、受付印が押された控えが返却されます。
報告書類一式をファイリングしまして所有者様又は管理会社様にご返却いたします。
これで、定期調査業務は終了となります。

特殊建築物等の定期調査に関する「外壁仕上材の全面打診等」について

特殊建築物等の定期調査における、外装仕上げ材等のうち、「タイル、石貼り等(乾式工法によるものを除く。)、モルタル等の劣化及び損傷の状況調査」については、「竣工後等から10年を経過した場合、歩行者等に危害を与えるおそれのある部分に限って、全面打診等の調査」を平成20年4月1日から実施することとなりました。

特殊建築物等の定期調査は、一級・二級建築士又は特殊建築物等調査資格者(以下、「定期調査者」という。)が行うことが法律で定められています。
外観目視法により壁面全体について、タイルまたはモルタルの剥落、欠損、白華現象、ひび割れ等を調査するとともに、①全面打診法、②全面的な赤外線装置法もしくは全面的な反発法と赤外線装置法、反発法では明確な判断ができない部分についての部分打診法の併用のいずれかの方法により、浮きの測定を行う。
(注)定期調査報告においては、①全面打診法と②のうち手の届く範囲の打診と併用した赤外線装置法が、引用可能となる。

以下に分かりやすく記載をします。

1.外装材の条件

  1. 打診調査の対象になる外装材には、大きく3つの種類があります。

    タイル貼り (PC・ALC版に貼られる場合や工場で打込まれる場合も含む)
  2. 石貼り(乾式工法によるものを除く)
  3. ラスモルタル(モルタル塗 一般的に20~40mm)

これらの仕上の場合、目視及び打診調査を行わなければなりません。
クラック(ひび割れ)や浮きが認められる場合、仕上材の一部が落下し、歩行者等に危害を加える恐れが出てきます。
(注)石貼り等では乾式工法を除くとなっていますが、これは接着モルタルなどで貼り付ける工法ではなく、ファスナー金物とアンカーを使って固定する工法です。この工法の場合、落下の危険性は低い為除外されています。

2.築年数や改修工事等による条件

建物が竣工してから10年を超えているものについて、

  1. 外壁改修工事を10年を超えて行っていない場合
  2. 歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の全面打診調査を、10年を超えて行っていない。

上記1.2.に該当する場合、3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要があります。
※まだ築年数が浅く全面打診調査が必要な建物に該当していない場合でも、目視確認及び手の届く範囲の打診調査や、万が一異常個所がある場合はその箇所の全面打診調査が必要になりますのでご注意ください。

3.一部例外条件

10年を超えていて全面打診調査を行っていない場合でも、一部例外があります。

  1. 3年以内に外壁の改修工事を実施することが確実な場合
  2. 歩行者等の安全を確保するための対策を講じられている場合

外壁改修工事の予定をしている場合は、その改修工事で異常個所の改善がなされるものとして判断します。また、歩行者の通路等に安全確保の為の庇や屋根を設置するなど、外壁仕上材の落下時に十分な安全が確保されている状態の場合は例外となります。

※まだ築年数が浅く全面打診調査が必要な建物に該当していない場合でも、目視確認及び手の届く範囲の打診調査や、万が一異常個所がある場合はその箇所の全面打診調査が必要になりますのでご注意ください。

4.外壁(タイル)の赤外線調査・診断の料金

例)外壁面積 1,000㎡ 料金比較
赤外線法:約40万円~50万円(現地撮影+画像解析+写真台帳+損傷図作成)
打 診 法:約160万円 仮設足場(120万円)+打診費(25万円)+損傷図(15万円)
外壁単価(㎡) 120円~500円 調査面積により変動します。
特殊建築物定期調査での外壁調査で建物外壁タイルなどの浮きを赤外線カメラで撮影し、解析する赤外線調査(赤外線サーモグラフィ法)ですと、足場組やゴンドラ設置に要するコストが不要となりますので、調査費用(コスト)を大きく抑えることが可能となります。

5.外壁診断赤外線調査の流れ

Step1・・・現場調査の実施
  1. 外壁の日射状況の確認
  2. 測定できない外壁の確認
  3. 赤外線カメラの設定位置
Step2・・・赤外線 撮影計画
  1. 赤外線カメラの撮影位置の選定を行う。
  2. 壁面に汚れ、エフロレッセンス、錆水などが付着していて、浮きと誤認しやすい。その場合は可視画像による映像を併用して診断を行う。
Step3・・・赤外線カメラでの外壁撮影
  1. 赤外線背装置を用いて撮影
  2. 打診等調査
    手の届く範囲及び、赤外線装置で測定が困難な箇所は、可能な範囲にて打診棒により打診調査を実施する。
  3. 目視調査
    肉眼及び、双眼鏡により外壁のひび割れ等の劣化調査を行う。
Step4・・・撮影した赤外線画像の解析

赤外線サーモグラフィ装置、打診等調査により収集した現地測定結果を取りまとめ画像解析をします。

Step5・・・報告書の作成
  1. 建物概要
  2. 調査会社名、調査責任者名、調査担当者名、調査部分
  3. 調査実施日、調査時の天候等
  4. 浮き部の抽出図(立面図に損傷を記入)
  5. 赤外線解析画像台帳の作成
  6. 代表的な損傷写真
  7. 調査状況時の写真
定期報告の対象となる特殊建築物等(建築設備を含む)・・・栃木県
建築物の用途 建築物の規模 報告時期
1.劇場、映画館又は演芸場の用途に供する建築物 地階又は3階以上の階でその用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるもの
その用途に供する客席の部分の床面積の合計が200平方メートル以上のもの
その用途に供する主階が1階にないもの
2年毎
(9月1日から9月30日まで)
2.観覧場(屋外観覧場を除く)、公会堂又は集会場の用途に供する建築物 地階又は3階以上の階でその用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるもの
2階以下の階におけるその用途に供する客席の部分の床面積の合計が200平方メートル以上のもの
3.病院、診療所(患者の収容施設がある診療所に限る。)の用途に供する建築物 地階又は3階以上の階でその用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるもの
2階におけるその用途に供する部分の床面積の合計が300平方メートル以上のもの
4.旅館又はホテルの用途に供する建築物 地階又は3階以上の階でその用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるもの
2階におけるその用途に供する部分の床面積の合計が300平方メートル以上のもの
その用途に供する部分の床面積の合計が1,000平方メートル以上のもの
5.百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店、飲食店又は物品販売業を営む店舗の用途に供する建築物 地階又は3階以上の階でその用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるもの
2階におけるその用途に供する部分の床面積の合計が500平方メートル以上のもの
その用途に供する部分の床面積の合計が3,000平方メートル以上のもの
6.事務所その他これに類する用途に供する建築物(法第六条第一項第一号に掲げる建築物を除く) 階数が5以上で、かつ、延面積の合計が1,000平方メートルを超えるもの
定期報告の対象となる特殊建築物等(建築設備を含む)・・・茨城県
用途 規模 報告時期
劇場,映画館又は演芸場 地階,F≧3階,A≧500m2又は
主階が1階にないもの
平成26年度
(2年に1回)
観覧場(屋外観覧場は除く。),公会堂又は集会場 地階,F≧3階又はA≧1,000m2
病院又は診療所(患者の収容施設があるものに限る。) 地階,F≧3階又はA≧1,000m2
ホテル又は旅館 地階,F≧3階又はA≧1,000m2
事務所その他これに類するもの
(階数が5以上で延べ面積が1,000m2を超えるものに限る。)
地階,F≧3階 平成25年度
(3年に1回)
百貨店,マーケット,展示場,キャバレー,カフェ,ナイトクラブ,バー,
ダンスホール,遊技場,公衆浴場,待合,料理店,飲食店
又は物品販売業を営む店舗
地階,F≧3階又はA≧1,000m2 平成25年度
(2年に1回)
博物館,美術館,図書館,ボーリング場,スキー場,
スケート場,水泳場又はスポーツの練習場
地階,F≧3階又はA≧2,000m2 平成26年度
(3年に1回)
児童福祉施設,老人福祉施設,有料老人ホーム, 地階,F≧3階又はA≧1,000m2 平成26年度
(2年に1回)
学校又は体育館 地階,F≧3階又はA≧2,000m2 平成27年度
(3年に1回)

注)

  1. 「地階,F≧3」は,地階又は3階以上の階でその用途に供する部分(100m2以下のものは除く。)を有するものを示す。
  2. Aはその用途に供する部分の床面積(m2)の合計を示す。
  3. 複数の用途(事務所は除く)に供する建築物にあっては,それぞれの用途に供する部分の床面積の合計をもってその主要な用途に供する部分の床面積の合計とする。

建築物の調査を行うには、建築物の防災等について専門的な知識を有することが必要であり、建築基準法においては、

  • 一級建築士又は二級建築士
  • 建築基準適合判定資格者
  • 特殊建築物等登録調査資格者講習修了者
  • 建築設備検査資格者

が、有資格者として定められています。

特殊建築物等定期調査・建築設備定期検査 施工例

不具合の非常用照明写真
不具合の非常用照明
新品の非常用照明写真
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